Lors d’un entretien, Michel Pelieu nous a partagé son constat de la situation de l’hébergement touristique en montagne dans le département des Hautes-Pyrénées.
1/ Quelle est la situation actuelle de l’hébergement touristique dans les Hautes-Pyrénées ? que ce soit dans les stations de montagne ou à Lourdes ?
En montagne, les Hautes-Pyrénées concentrent un tiers des lits touristiques du massif. Cela représente 202 000 lits, pour un département qui capte plus d’un tiers de la fréquentation touristique des Pyrénées françaises. Cependant, seulement 40 % de ces lits sont commercialisés, le plus souvent par des gestionnaires professionnels ou des propriétaires passant par des agences de location. Ces lits commercialisés sont d’une nature qui varie d’une vallée à l’autre : il peut s’agir de gîtes, résidences, hôtels, camping, appartements en copropriété ou résidences de tourisme.
Les 60 % restant sont des lits dits « tièdes » ou « froids » ; en bon français, peu ou pas occupés en saisons hivernales et estivales. Il s’agit, pour la plupart, de résidences secondaires.
À Lourdes, la dynamique est spécifique et indépendante du reste du territoire : la saisonnalité est plutôt estivale, car ce sont les pèlerinages qui constituent le moteur principal de l’activité.
Michel Pelieu, Président du Conseil Départemental des Hautes-Pyrénées
2/ Quelles sont les raisons du déficit d’hébergements pour les saisonniers ?
Historiquement, la majorité des saisonniers habitait la vallée et travaillait l’hiver en station. Aujourd’hui, la spécialisation des métiers touristiques fait qu’un grand nombre de travailleurs saisonniers ne réside pas sur place à l’année, et cherche donc une location le temps de la saison. Or, la plupart des hébergements situés en zones de forte attractivité touristique ne sont pas loués en longue durée ; lorsqu’ils le sont, le prix des loyers est dissuasif pour les saisonniers, sauf si l’entreprise accepte de prendre en charge le logement.
Les propriétaires préfèrent louer à la semaine ou sur un week-end à une clientèle touristique. D’autant plus lorsqu’il s’agit de logements neufs : le coût de leur construction ne permet pas aux propriétaires de pratiquer une location saisonnière longue durée, car le rendement serait insuffisant.
D’autre part, tous les saisonniers ne souhaitent pas un hébergement en dur. Certains ont un mode de vie itinérant. Les collectivités créent également des aménagements qui répondent à ce type de profil. »
3/ Quelles stratégies adopter pour moderniser les hébergements touristiques ?
Les opérations de modernisation d’hébergements touristiques les plus réussies sont, le plus souvent, des rénovations globales effectuées sur une résidence appartenant à un propriétaire unique. L’accompagnement des propriétaires permet également de déclencher des rénovations. C’est pourquoi le Département a mis en place des appels à projet pour la rénovation des meublés de tourisme. L’idée est d’offrir aux propriétaires l’accompagnement par un architecte décorateur.
Dans tous les cas, ce sont les loyers futurs qui permettent de rembourser l’investissement, car le bien devient plus attractif, plus demandé et se loue plus cher qu’un bien non rénové.
4/ Quels arguments mettre en avant pour convaincre les investisseurs de s’engager dans des projets d’hébergements touristiques ?
Le marché de l’hébergement touristique en Hautes-Pyrénées reste très dynamique, avec des prix encore tout à fait accessibles. Il s’agit d’un territoire de plus en plus attractif, grâce à un investissement croissant de la part des acteurs publics et privés.
En montagne, les domaines skiables et les collectivités du département des Hautes-Pyrénées continuent d’investir massivement pour maintenir une offre de ski de qualité en hiver et diversifier leurs activités afin de satisfaire un public de plus en plus nombreux en été et sur les ailes de saisons.
Tout investisseur regarde en premier lieu la durée de location sur l’année et les prix pratiqués qu’il compare ensuite au prix de l’acquisition ou de la construction. Selon ce calcul, chaque vallée pyrénéenne offre une dynamique qui lui est propre : le Louron, l’Aure, la Haute-Bigorre, Argelès, Gavarnie, Cauterets… sont autant de territoires capables de répondre à différents types d’investissement.
Un investisseur peut, par exemple, préférer les stations de haute montagne ; celles-ci ne sont pas ouvertes toute l’année, mais affichent en hiver un excellent taux de remplissage. Ou bien les stations de moyenne altitude ; en complément du ski, elles proposent des activités comme la randonnée ou le thermalisme, et affichent un bon taux de remplissage tout au long de l’année.
Dans un cas comme dans l’autre, l’essentiel est de développer une stratégie d’investissement cohérente avec l’emplacement géographique du bien immobilier.
5/ En prenant l’exemple réussi de l’hôtel Mercure de Loudenvielle, quels conseils pourriez-vous partager avec de futurs investisseurs ?
C’est plutôt en tant qu’élu à la Mairie de Loudenvielle que je vous réponds ici, car c’est en cette qualité que j’ai suivi ce dossier.
L’exemple du groupe HIS qui a porté la construction de cet hôtel 4* de 63 chambres et qui le gère depuis son ouverture en mai 2021 confirme le marché très prometteur de l’hôtellerie en montagne. Lorsque l’hôtel Mercure Peyragudes-Loudenvielle a ouvert ses portes, les gestionnaires envisageaient 200 jours d’ouverture ; finalement, dès la deuxième année, ce sont plus de 320 jours d’ouverture par an.
L’hôtel a bénéficié de l’engagement des investisseurs et également du travail qui a été mené sur l’ensemble du territoire par les collectivités. La réussite de l’hôtel de Loudenvielle est non seulement liée à la qualité du service proposé, mais aussi au choix de l’emplacement à proximité de l’ascenseur valléen qui conduit directement au pied des pistes de Peyragudes et au bord du lac.
Bien sûr, chaque projet est spécifique, mais l’hôtel Mercure à Loudenvielle démontre que la qualité de la relation entre investisseur et collectivité est clé pour la réussite d’un investissement.
